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70年代以后中区商厦的重建热潮亦首先由置地掀起。1970年6月,置地以2.58亿元高价,投得港岛中区面积达5.3万方尺的新填海地段,置地在该地段兴建了楼高52层的康乐大厦(即今日的怡和大厦)。新大厦以破纪录的时间建成,从1971年10月动工,到1973年4月举行隆重“平顶”仪式,前后历时仅一年半。康乐大厦连地价总投资4亿元,提供写字楼和商场租用面积超过69万方尺。这是当时香港及亚洲最高的建筑物,它后来成为怡和集团的总部,雄视整个维多利亚海港。这一时期,由于港元跟随英镑对美元贬值14.3%,香港物价全面上涨,在建筑成本中,工资普遍上涨30%以上,水泥、木材、圆铁等各类建筑材料分别上涨20%至50%不等。加上1966年起实行新的建筑条例,新条例下楼宇建筑面积至少要比旧条例减少20%,实际上增加了楼宇建筑的成本。种种因素,推动了香港楼价、租金的上升。规模浩大的10年重建计划完成后,港府规划处更在各大厦之间架设空中行人天桥,将置地旗下的多幢贵重物业,包括康乐大厦、太古大厦、文华酒店、太子大厦、历山大厦、告罗士打大厦、公爵大厦以及置地广场相贯,并直通区内各处如邮政总局、天星小轮码头等,俨然自成一国,成为中环的“自然心脏”。网上赌场信誉1989年5月,港府推出该财政年度的首次3幅官地拍卖,信和及黄氏家族连夺两幅工业用地,涉及资金2亿元。1991年10月,信和联同隆丰国际及中国海外,以12.5亿元夺得沙田住宅地王,信和所占股权为九分之四。在激烈竞投中,信和置业主席黄志祥眼见隆丰国际代表与信和一直争持至12.3亿元时仍无退意,使出一招“飞象过河”,弯腰向前与隔数排的隆丰代表磋商合作,引来全场哗然,拍卖官为求更高成交价,亦开声阻拦,一时间成为行内人士茶余饭后的笑谈。信和集团竞投土地之勇,由此可见一斑,而黄志祥本人自此获“飞将军”的雅号。

网上赌场信誉地产五虎将之末大概要数大昌地产。大昌地产的创办人陈德泰,祖籍广东新会,早在1950年代初已活跃于香港地产界,1950年代中后期已成为香港较大的地产商。1972年8月,陈德泰创办大昌地产(集团)有限公司,同年12月11日在香港挂牌上市,将面值2元的股票共1 250万股新股,以每股4元的价格公开发售,集资5 000万元。当时,大昌地产除直接拥有地皮物业外,还拥有若干重要发展工程的少数股东权益,包括和记大厦25%权益、礼顿道一面积41万方尺商场写字楼组合40%权益等。1978年5月,地铁中环站上盖物业环球大厦开售,总值达5.9亿元的物业在8小时内全部售罄。同年8月,地铁金钟站上盖物业海富中心开始售卖,首日成交额逾九成。两项交易均破香港地产纪录。是役,长实不仅赚取厚利,而且声名鹊起。它在香港地产界的崇高地位,被正式确认。当时,资深的股评家已经预测,长实的实力有可能超过置地。香港的地产市场在经历了1997年首一、二季空前的繁荣之后,在第三季转趋淡静,市场等待行政长官董建华在首份施政报告宣布新的房屋政策,投机活动减退。该季,香港所有物业买卖合约数目及总成交价,分别回落了17%及8%,而住宅市场方面则分别回落18%及8%。10月14日,即行政长官董建华发表施政报告后的一星期,特区政府首次推出3幅分别位于屯门、大埔和九龙湾的土地拍卖。其中,大埔地段面积9.12公顷,是香港纪录中最大的拍卖地段。在战战兢兢的气氛中,在场参与人士的出价显得十分谨慎,结果以56亿元成交,每方尺楼面地价约4811元,成交价仅属一般。〔6〕

可是,80年代以后,合和的业务重心逐渐转移到中国内地、泰国、菲律宾的基础设施工程,其作为地产五虎将的地位亦逐渐被其他新兴地产集团取代。恒隆的发展,可说与地铁站沿线上盖物业发展有着极密切的关系。1981年,正值恒隆各项投资收成在望,业务进入高峰期之际,恒隆领导层雄心万丈,先后与新世界发展、凯联酒店、华懋、信和地产、华光地产、怡华置业、益新置业、万邦置业、廖创兴企业及淘大等地产公司合组成3个财团,竞投地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权,全部发展计划包括兴建8幢商业大厦和拥有8 000个住宅单位的私人屋邨,总楼面面积达700万方尺,估计建筑成本超过70亿元,总售楼收益高达183亿元,其中,恒隆可获利逾40亿元。〔12〕结果,以恒隆为首的3个财团夺得地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权。消息传出,全港轰动。置地的雪厂街9号重建计划前后历时逾10年。1980年,置地宣布展开雪厂街9号重建计划,当时置地仅拥有雪厂街荷兰行及有利银行旧址地段,地盘狭小。其后,置地先后于1982年及1987年购入广东银行大厦(德辅道中8号)及球义大厦地皮,将原来只有一万方尺地盘合并成3万多方尺地盘。当时,置地有意一并连毗邻的恒昌大厦也买下来,可惜未能如愿。雪厂街9号重建计划于1991年12月最终落成,并被命名为“大道中九号”。该物业楼高38层,总楼面面积35.8万方尺,在设计上采用了浓郁的古典风格和独特的几何设计模式,集聚了中西精粹的建筑特色,给人以精雕细琢之感,彰显出卓尔不凡的气派。大道中九号的建成,为置地从70年代起策划的中区重建计划,画上了一个句号。网上赌场信誉香港的地产市道自1985年进入过渡时期以来,便进入一个长周期的上升阶段。特别是自1991年起由住宅楼宇带动,其价格连年大幅跳升,香港舆论曾形容为“像装上一级方程式引擎马达般一发不可收拾”。

〔16〕 卫忻灏著: 《信和集团三大发展目标》,载香港《经贸纵横》杂志1989年7月号,第32页。与长江实业齐名的是新鸿基地产,新地的前身是新鸿基企业和永业有限公司,由郭得胜、李兆基、冯景禧等三人联手创立,商界将三人并称为“三剑侠”。郭得胜(1911~1990年),原籍广东中山,早年随父经营洋杂批发,抗战爆发后避居澳门,开设信发百货商行。战后移居香港,在香港上环开设一间“鸿昌合记”杂货店。后来,郭氏取得日本YKK拉链的独家代理权,当时适逢香港制衣业崛起,生意滔滔不绝,其销售网络扩展到东南亚各地,赢得“洋杂大王”称号。郭氏藉此赚取他日后在香港地产界大展拳脚的资本。〔16〕 林惠莹、方中日著:《黄志祥谈信和“生仔”》,载香港《信报财经月刊》第5卷第1期,第30页。60年代初,郑裕彤开始看好香港地产业前景,及至1967年地产低潮期间,郑裕彤联同其好友杨志云等趁地价急跌之机大量购入地产物业。1970年5月,郑裕彤、杨志云等联手创办新世界发展有限公司,并于1972年11月23日将其在香港上市。当时,公司的法定股本为7.5亿元,实收股本6.74亿元,除拥有尖沙咀新世界中心地盘外,还拥有4幢高级商业、住宅楼宇,4间电影院及一些商铺、写字楼单位,总面积74.6万方尺,每年租金收入2 130万元。此外,还拥有6幢兴建中的商住楼宇,规模已不小。

1980年,置地在痛失九龙仓控制权后,投资策略发生重大转变,明显放弃了一贯奉行的保守、稳健、持重的作风,转向冒进、急躁、投机,成为当时香港地产界的“超级大好友”。1981年初,置地与信和地产合组财团,以13.08亿元购入港岛大潭道白笔山地段,计划兴建别墅式豪华住宅。同年8月,置地再与佳宁合组财团,以28亿元购入尖沙咀旅游中心区美丽华酒店旧翼,计划发展成置地广场式的高级商厦。1982年2月,置地更以47.55亿元的高价,投得港岛海旁现交易广场“地王”。期间,置地还先后发动“破晓突击”,斥资35亿元购入香港电话及港灯集团各34.9%股权。这时,置地决策层对香港的政治、经济形势的判断已严重脱离了客观现实,并为此付出高昂代价。(4) 海外资金大量流入。80年代中期以后,香港逐渐成为国际资本进入中国大陆的最重要跳板,海外跨国公司纷纷在香港设分公司或办事处,扩大了对香港高级写字楼和大型住宅的需求。1988年,海外投资香港物业达到历史高峰,全年上亿元的物业交易逾100宗,涉及金额超过200亿元。据置地和仲量行的一份调查报告,置地公司写字楼物业的租户中,70%是来自香港以外的海外国际性机构,外资公司成为支持香港写字楼租金最高水平的基础。〔2〕1972年,太古集团眼看香港地产业日渐兴盛,而世界航运业则开始不景气,遂创办太古地产有限公司,向地产业进军,计划关闭太古船坞,将其所拥有的庞大土地作地产发展。初期,太古因感集团缺乏地产专才,为吸收经验,于1973年与陈德泰旗下的大昌地产联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,并将太古城第一期地盘注入。后来,太古高层大概觉得太古船坞再发展的规模实在太大,没有必要与大昌分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权,并将太古地产在香港股票市场挂牌上市。太古地产后来发展成香港著名的地产集团之一。地产业透过与金融业、股票市场的密切关系,影响着香港经济的各个领域、各个环节,因此,它成为了香港经济的“寒暑表”。

70年代初,李嘉诚决定全力发展地产,他于1971年6月创办长江地产有限公司,1972年8月改名为长江实业(集团)有限公司,将投资重点转移到房地产业。当时,正值香港股市进入大牛市时期,李嘉诚把握良机,及时将长实上市。长实法定股本为2亿元,实收资本8 400万元,分4 200万股,每股面值2元,以每股3元价格公开发售1 050万股新股,集资3 150万元。1972年11月1日,长实正式在香港挂牌上市。当时,长实的规模和实力均显不足,只有35万方尺出租楼宇,且大半是工业大厦,每年租金收入仅390万元;此外有7个地盘在兴建中,其中4个地盘为全资拥有。长实上市时预期年度利润为1 250万元,但由于期间地价、楼价大幅上升,长实在上市后第一个年度获利4 370万元,相当于预算利润的3.5倍。〔18〕 这里所指的集团不一定是上市公司,它指一组在营运上相关的机构,其中包括母公司及其附属公司。网上赌场信誉新地上市后,即利用所筹集资金大量购入地皮,其中,大型地盘包括薄扶林道、荃湾地皮、界限街根德阁、福荣街及桂林街地段、龙珠岛、青衣地段等。到1976/1977年度,新地拥有的地盘面积已增加到82万方尺,可建成楼宇面积695万方尺。新地极重视维持庞大的土地储备,以地产发展为主,强调货如轮转。它每年都购入多个可供发展地盘,每年亦能依据既定程序完成若干发展计划,纪录中最少亦有6项(1973/1974年度),最多有26项(1979/1980年度),即使是在1982/1983年度和1983/1984年度香港地产市道低迷期间,新地也分别完成了9项和12项发展计划。有人形容新地就像一家“楼宇制造工厂”,源源不断地将“原料”(地皮)“加工”(兴建上盖)为“成品”(各类楼宇)。正因为如此,新地的利润逐年稳步上升,到1980/1981年度,新地纯利已增加到5.54亿元,相当于上市首年度的10倍。

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